Pronájem při změně majitele nemovitosti

V současné době stále více nemovitostí mění svého majitele, realitní trh zažívá dynamické období. Jednou z příčin je, že lidé nechtějí mít své úspory ve formě peněz na účtu nebo v nějakém spořícím produktu. Stejně tak nyní mnoho informovaných klientů odchází z fondů a jiných typů dnes nevýhodných investic, zejména těch, které nesou fixní úrok, jako je tomu například u dluhopisů. Důvodem je stále zřetelnější dopad ekonomických opatření, kterým nás nedobrovolně vystavují státy a centrální banky. Pod záminkou záchrany ekonomik znehodnocují národní měny (a tím své dluhy) jejich nepodloženým „tisknutím“, výrobou peněz z ničeho, tvorbou dalších obrovských dluhů. V důsledku toho peníze ztrácejí čím dál tím rychleji hodnotu a nemovitosti jsou vedle zlata a stříbra další z možností, jak hodnotu svých úspor můžeme zakonzervovat a v porovnání s upadající měnou do budoucna zhodnotit.

O nákup bytů, domů i pozemků je proto dnes nebývalý zájem a velmi často si nový majitel „zakoupí“ s novou nemovitostí i nájemníka.

  • Jaká jsou práva a povinnosti na obou stranách?
  • Za jakých podmínek a do jaké míry přechází dříve dojednané podmínky i na nového majitele?
  • Musí si nájemník hledat jiný pronájem?
  • Komu platit nájem a kdo vrátí kauci?
  • Mají se nájemníci nebo noví majitelé něčeho obávat?

Odpovědi najdete v článku mojí kolegyně ze společnosti Fincentrum, Hany Bartuškové:

Co se stane, když pronajímaný byt najednou změní majitele?

Při pronájmu bytu se to může stát. Byt změní majitele, ať už prodejem, darováním nebo dědictvím. Starý majitel se vymění za nový. Znamená to, že se musí vyměnit i nájemník za nového?

Nájemní smlouva s novým majitelem

Dobrou zprávou je, že při změně majitele nájem jako takový nezaniká, naopak pokračuje dál a nájemník se nemusí nikam stěhovat a hledat nové bydlení. Nájemní smlouva, která byla uzavřena se starým majitelem, ovšem zaniká. A nový majitel není vázaný právy a povinnostmi, které byly v této smlouvě dojednány nad rámec občanského zákoníku.

Mezi taková ujednání patří například nestandardně vyjednané platby za drobné opravy a údržbu. Nebo sjednané proplacení rekonstrukce bytu. Či výpovědní lhůta z nájmu delší, než stanovuje občanský zákoník. Nájem jako takový ovšem nezaniká a nájemce se nemusí se změnou majitele automaticky stěhovat. Pokud ho chce nový majitel vystěhovat, musí mu dát klasickou výpověď z nájmu, nebo počkat na uplynutí doby, pokud byl nájem sjednán na dobu určitou.

Kdy je nájemní smlouva závazná?

Platí ovšem, že v určitém případě je nájemní smlouva stále platná, i když byt změnit majitele, a nájemní smlouva tak změnila jednu ze stran. A to v případě, kdy byla nájemní smlouva vložena do katastru nemovitostí. Pak platí, že nový majitel měl příležitost se se smlouvou seznámit ještě před nabytím nemovitosti a ustanovení ujednaná v nájemní smlouvě zůstávají v platnosti i při změně majitele.

Komu platit nájemné, když se změnil majitel?

V praxi může dojít k situaci, kdy nájemník není obeznámen s tím, že nemovitost změnila majitele. Ani s tím, že by měl nájem platit novému majiteli na jiný účet či jiným způsobem. A může se stát, že setrvačností platí stále nájem starému majiteli.

V takovém případě platí, že pokud nebyla změna ohlášena starým majitelem, či prokázána například výpisem z katastru majitelem novým, tak je nájemník stále povinen platit nájem starému majiteli. Ten se v takovém případě neoprávněně obohacuje. Pokud k tomuto dojde a nájemník zaplatil nájem starému majiteli, tedy vlastně ne-vlastníkovi nemovitosti, tak není povinnen platit nájem také novému majiteli a zároveň vymáhat vrácení platby od majitele starého.

Problémy spojené s placením nájmu v případě, kdy nájemník nebyl obeznámen se změnou majitele, si musí už vyřešit nový majitel. A je jeho právem tento zaplacený nájem vymáhat od starého majitele, není povinností nájemníka řešit tuto chybnou platbu.

Vratná jistina při změně majitele

Při pronájmu se běžně skládá majiteli jistina ve výši jednoho až několika nájmů jako vratná záloha proti užívání bytu. Tato záloha se při skončení pronájmu vrací, pokud nájemník vrací pronajímanou nemovitost zpět v pořádku. Pokud dojde během trvání pronájmu ke změně majitele, tak platí, že jistinu, kterou nájemník složil starému majiteli, dostane při skončení pronájmu od majitele nového.

Zároveň je nutno říct, že toto je právo nájemníka, takto složenou jistinu získat zpět. A změna majitele nemovitosti při trvání pronájmu na tom nic nemění. Je povinností a právem nového majitele zajistit si předání složené vratné jistiny od majitele starého tak, aby ji mohl při skončení pronájmu bez problémů vyplatit.

ZDROJ: https://www.hypoindex.cz/clanky/co-se-stane-kdyz-pronajimany-byt-najednou-zmeni-majitele/