Pronájem při změně majitele nemovitosti

V současné době stále více nemovitostí mění svého majitele, realitní trh zažívá dynamické období. Jednou z příčin je, že lidé nechtějí mít své úspory ve formě peněz na účtu nebo v nějakém spořícím produktu. Stejně tak nyní mnoho informovaných klientů odchází z fondů a jiných typů dnes nevýhodných investic, zejména těch, které nesou fixní úrok, jako je tomu například u dluhopisů. Důvodem je stále zřetelnější dopad ekonomických opatření, kterým nás nedobrovolně vystavují státy a centrální banky. Pod záminkou záchrany ekonomik znehodnocují národní měny (a tím své dluhy) jejich nepodloženým „tisknutím“, výrobou peněz z ničeho, tvorbou dalších obrovských dluhů. V důsledku toho peníze ztrácejí čím dál tím rychleji hodnotu a nemovitosti jsou vedle zlata a stříbra další z možností, jak hodnotu svých úspor můžeme zakonzervovat a v porovnání s upadající měnou do budoucna zhodnotit.

O nákup bytů, domů i pozemků je proto dnes nebývalý zájem a velmi často si nový majitel „zakoupí“ s novou nemovitostí i nájemníka.

  • Jaká jsou práva a povinnosti na obou stranách?
  • Za jakých podmínek a do jaké míry přechází dříve dojednané podmínky i na nového majitele?
  • Musí si nájemník hledat jiný pronájem?
  • Komu platit nájem a kdo vrátí kauci?
  • Mají se nájemníci nebo noví majitelé něčeho obávat?

Odpovědi najdete v článku mojí kolegyně ze společnosti Fincentrum, Hany Bartuškové:

Co se stane, když pronajímaný byt najednou změní majitele?

Při pronájmu bytu se to může stát. Byt změní majitele, ať už prodejem, darováním nebo dědictvím. Starý majitel se vymění za nový. Znamená to, že se musí vyměnit i nájemník za nového?

Nájemní smlouva s novým majitelem

Dobrou zprávou je, že při změně majitele nájem jako takový nezaniká, naopak pokračuje dál a nájemník se nemusí nikam stěhovat a hledat nové bydlení. Nájemní smlouva, která byla uzavřena se starým majitelem, ovšem zaniká. A nový majitel není vázaný právy a povinnostmi, které byly v této smlouvě dojednány nad rámec občanského zákoníku.

Mezi taková ujednání patří například nestandardně vyjednané platby za drobné opravy a údržbu. Nebo sjednané proplacení rekonstrukce bytu. Či výpovědní lhůta z nájmu delší, než stanovuje občanský zákoník. Nájem jako takový ovšem nezaniká a nájemce se nemusí se změnou majitele automaticky stěhovat. Pokud ho chce nový majitel vystěhovat, musí mu dát klasickou výpověď z nájmu, nebo počkat na uplynutí doby, pokud byl nájem sjednán na dobu určitou.

Kdy je nájemní smlouva závazná?

Platí ovšem, že v určitém případě je nájemní smlouva stále platná, i když byt změnit majitele, a nájemní smlouva tak změnila jednu ze stran. A to v případě, kdy byla nájemní smlouva vložena do katastru nemovitostí. Pak platí, že nový majitel měl příležitost se se smlouvou seznámit ještě před nabytím nemovitosti a ustanovení ujednaná v nájemní smlouvě zůstávají v platnosti i při změně majitele.

Komu platit nájemné, když se změnil majitel?

V praxi může dojít k situaci, kdy nájemník není obeznámen s tím, že nemovitost změnila majitele. Ani s tím, že by měl nájem platit novému majiteli na jiný účet či jiným způsobem. A může se stát, že setrvačností platí stále nájem starému majiteli.

V takovém případě platí, že pokud nebyla změna ohlášena starým majitelem, či prokázána například výpisem z katastru majitelem novým, tak je nájemník stále povinen platit nájem starému majiteli. Ten se v takovém případě neoprávněně obohacuje. Pokud k tomuto dojde a nájemník zaplatil nájem starému majiteli, tedy vlastně ne-vlastníkovi nemovitosti, tak není povinnen platit nájem také novému majiteli a zároveň vymáhat vrácení platby od majitele starého.

Problémy spojené s placením nájmu v případě, kdy nájemník nebyl obeznámen se změnou majitele, si musí už vyřešit nový majitel. A je jeho právem tento zaplacený nájem vymáhat od starého majitele, není povinností nájemníka řešit tuto chybnou platbu.

Vratná jistina při změně majitele

Při pronájmu se běžně skládá majiteli jistina ve výši jednoho až několika nájmů jako vratná záloha proti užívání bytu. Tato záloha se při skončení pronájmu vrací, pokud nájemník vrací pronajímanou nemovitost zpět v pořádku. Pokud dojde během trvání pronájmu ke změně majitele, tak platí, že jistinu, kterou nájemník složil starému majiteli, dostane při skončení pronájmu od majitele nového.

Zároveň je nutno říct, že toto je právo nájemníka, takto složenou jistinu získat zpět. A změna majitele nemovitosti při trvání pronájmu na tom nic nemění. Je povinností a právem nového majitele zajistit si předání složené vratné jistiny od majitele starého tak, aby ji mohl při skončení pronájmu bez problémů vyplatit.

ZDROJ: https://www.hypoindex.cz/clanky/co-se-stane-kdyz-pronajimany-byt-najednou-zmeni-majitele/

Vláda 30.4.2020 schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4%

Vláda ve čtvrtek schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti. Daňové odpočty u hypoték budou nadále možné u všech smluv uzavřených do konce roku 2021. Ministryně financí Alena Schillerová (za ANO) zrušení slibovala už od konce března a téměř zastavila realitní trh. Zákon musí ještě schválit Poslanecká Sněmovna.

Ministryně financí Alena Schillerová

„Po velice dlouhé debatě jsme se shodli na zrušení daně z nabytí nemovitostí,“ sdělila ve čtvrtek na konferenci po jednání vlády Schillerová.

„Z poklesu nájmu vidíme, že cena nemovitost klesá. Mohlo by to tak trh opět oživit,” dodala ministryně.

Daň z nabytí nemovitosti dnes činí čtyři procenta z kupní ceny a od roku 2016 ji platí kupující. Platí se ze staveb i pozemků. Neplatí se z novostaveb a jsou od ní osvobozeni ti, kteří nemovitost získali v dědictví či darem.

Ministryně Schillerová o jejím zrušení poprvé mluvila koncem března. Hlavním argumentem na zrušení je podle ní pomoc mladým rodinám právě v době koronaviru.

Její slib však na více než měsíc téměř zastavil realitní trh a lidé čekají, co bude. Ona čtyři procenta z kupní ceny mohou totiž znamenat podstatnou úsporu.

ZDROJ: https://www.novinky.cz/domaci/clanek/vlada-schvalila-zruseni-dane-z-nabyti-nemovitosti-40322551

Jak si spočítat návratnost investice do nemovitosti

PŘEVZATÝ ČLÁNEK: flatzone.cz

Investice do nemovitostí jsou oproti jiným druhům aktivům považovány za unikátní, protože generují dva druhy zhodnocení. Na jednu stranu generují tržby z pronájmu, na druhou stranu se v čase zhodnocují (od začátku roku 2015 konce 2018 např. stoupla hodnota nových bytů v Praze o více jak 80 %).

Způsobů investic do nemovitostí existuje spoustu, např.:

    • Koupě nemovitostí pro účely krátkodobých pronájmů
    • Mezaninové financování spojené s crowdfundingem
    • Obchod s akciemi fondů investujících do nemovitostí (REIT)
    • Buy to Sell – Levná koupě nemovitosti, rekonstrukce a další prodej

… a mnoho dalších.

V tomto článku se budeme soustředit na tu nejčastější investici do realit – Koupě nemovitosti pro účely dlouhodobých pronájmů. Pokud se chcete dozvědět, jak vypočítat čistou návratnost nemovitosti a jak využít úvěr ke zvýšení návratnosti, čtěte dál.

Yield

Určitě jste se někdy potkali s počítáním yieldu. V kontextu nemovitostí je tato kalkulace extrémně jednoduchá. Vezmeme celý obnos ročního nájmu bez odečtení nákladů a vydělíme ho kupní cenou nemovitosti.

Příklad:

  1. Přes Flat Zone vyhledávač najdu na Praze 5 1+kk za 3 mil. Kč s výměrou 26 m2
  2. Přes Sreality si v sekci „Pronájem“ vyfiltruji stejné parametry ve stejné lokalitě a najdu pronájem hodně podobného bytu v novém developerském projektu za 11 250 Kč.
  3. Yield = ((11 250 Kč x 12) / 3 000 000 Kč) x 100 = 4,5%

Skrze tento jednoduchý výpočet jsme došli k závěru, že yield zmíněné nemovitosti na Praze 5 je 4,5 % a že se nám investice vrátí za cca 22 let (1/4,5 %). I když je pravda, že je kalkulace jednoduchá a umožňuje tak rychlé porovnání mezi vícero nemovitostmi, yield má jeden zásadní problém. Nepočítá vůbec s náklady. Pokud při kalkulaci návratnosti budete spoléhat pouze na yield, mohlo by Vás za 22 let překvapit, že investice vlastně vůbec není splacená, a ještě dlouho nebude.

ROI (return on investment) / Reálná návratnost investice

Pokud chceme vypočítat reálnou návratnost investice, musíme počítat i s náklady. Abychom nemuseli střílet od boku náhodná procenta, musíme identifikovat všechny náklady spojené s naším typem investice a odečíst je od našeho plánovaného hrubého výnosu. Tomuto rozdílu říkáme čistý provozní výnos. Tuto částku dále nevydělíme kupní cenou nemovitosti, ale výší investice. Kupní cena nemovitosti a výše investice se může lišit, investici totiž ovlivňují počáteční náklady jako rekonstrukce, daň z nabytí nemovitosti nebo např. podmínky úvěru.

Čistý provozní výnos vydělíme investicí, vynásobíme 100 a vyjde nám návratnost nemovitosti, neboli ROI („return on investment“).

Příklad:

Vypočítáme-li stejný příklad nemovitosti přes vzoreček ROI, výsledná návratnost se bude o hodně lišit:

  • Roční tržby celkem: 135 000 Kč (11 250 Kč x 12)
  • Roční náklady celkem: 41 480 Kč
  • Čistý provozní výnos: 93 520 Kč
  • Investice: 3 112 250 Kč
  • [Symbol] ROI = 93 520 Kč / 3 112 250 Kč = 3 %

Z kalkulace ROI tudíž vyplívá, že investici nebudeme splácet pouze 22 let, ale dokonce 33 let (1/3%), což je o polovinu déle, než jsme předpovídali s yieldem.

Jaké všechny náklady Vás čekají?

V této sekci se dozvíte, jaké všechny náklady jsou spojené s koupí a dlouhodobým pronájmem nemovitosti v České republice. Pro přehlednost jsme je shrnuli do bodů ve čtyřech kategoriích. Výše jednotlivých částek samozřejmě záleží na specifické nemovitosti a na Vašich okolnostech, ale ke každému bodu dáváme obvyklou očekávanou sumu, aby kalkulace pro Vás byla co nejjednodušší.

Pokud si ještě nejste čímkoliv jistí, čtěte dále!

Náklady spojené s koupí nemovitosti

Mimo kupní ceny nemovitosti Vás čekají další poplatky, které jsou spojené s pořízením nemovitosti:

  • Právník: Služby obsahují přípravu smluvní dokumentace, zprostředkování úchovy peněz, právní stav nemovitosti. Cena se obecně pohybuje mezi 6 000 Kč a 12 000 Kč. Doporučujeme si objednat služby od kvalitního právníka, na smluvní dokumentaci se málokdy vyplatí šetřit.
  • Poplatek na KN: Katastr nemovitostí si účtuje 100 Kč za jednu stránku A4. Při změně vlastnického práva se tím pádem bude cena odvíjet od délky dokumentu. Pro snadnou kalkulaci počítejte s celkovým nákladem 1000 Kč.

Provozní náklady

S vlastnictvím nemovitosti je spojená spousta pravidelných nákladů, které budete muset jako vlastník hradit.

  • Plyn, elektřina, vodné a stočné: Záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Obvykle poplatky za vodné, stočné, plyn a energii platí nájemce nad rámec nájemného. Pokud budete s nájemcem domluveni jinak, porovnejte si různé dodavatele plynu a energie na www.usetreno.cz.
  • Fond oprav: Měsíční poplatek, který budete muset platit společenství vlastníků. Ze společného fondu se pak platí rekonstrukce společných prostor, úklid, televizní anténa, správa domu, práce výboru SVJ atd. Výše poplatku se odvíjí od výměry Vašeho bytu a může se pohybovat mezi 10 až 45 Kč za m2. V naší kalkulaci počítáme s 30 Kč na m2. U bytu z našeho příkladu bychom tedy museli platit 780 Kč měsíčně.
  • Pojištění nemovitosti a domácnosti: Při výběru pojištění máte na výběr, jestli si pojistit vybavení nemovitosti (obklady v koupelně, radiátory, dveřní zárubně, obvodové zdivo atd) nebo domácnost (nábytek, spotřebiče a elektronická zařízení, koberce, světla nebo věci osobní potřeby). Pojistné se pohybuje kolem 0,4% ročně z ceny nemovitosti a je rozdělené na měsíční platby. Pokud chcete znát přesnou výši pojištění, vypočítejte si ji na www.penize.cz.
  • Počáteční rekonstrukce nemovitosti: Pokud je nemovitost ve špatném stavu a potřebuje rekonstrukci, počítejte s jednorázovým nákladem v desetitisících až statisících. Rekonstrukce může znamenat opravu podlahy, oken, dveří, koupelen, spotřebičů, elektriky, topení atd. Odhad ceny si můžete vypočítat na www.panelreko.cz
  • Rezervy: Doporučené je uschovávat 2 až 5 % výnosů z nájmu do rezerv, ze kterých se dají platit např. průběžné opravy nebo obnova bytu po odstěhování nájemníka. Z našetřených rezerv plaťte pouze neočekávané náklady na nemovitost.
  • Ušlý nájem: Jednou za čas se může stát, že Vám nájemce vypoví nájemní smlouvu a Vy budete muset hledat někoho nového. Pokud se dostanete do takovéto situace, ihned začněte hledat nového nájemce buď po vlastní ose, přes inzertní portály nebo přes realitní kancelář. Zároveň můžete přechodné období využít k jakékoliv rekonstrukci, kterou zaplatíte z našetřených rezerv. V naší kalkulaci se předpokládá, že stěhování bude každé 3 roky a že se nový nájemce bude hledat půl měsíce. Přesné částky se nicméně odvíjejí od parametrů bytu, lokality nebo Vašeho vztahu k nájemci.
  • Zprostředkování nového nájemníka: Pokud se rozhodnete nového nájemce hledat přes realitní kancelář, obvykle budete muset zaplatit poplatek ve výši jednoho měsíčního nájemného jako provizi. Některé realitní kanceláře si účtují dokonce dva měsíční nájemné.-

Úvěrové náklady

Pokud najdete nemovitost, která bude mít větší ROI než úrokovou sazbu, dokážete svou investici zhodnotit ještě více než bez hypotéky. Pokud je ale ROI investice bez úvěru menší než úroková sazba americké hypotéky, návratnost se Vám zmenší ještě více.

  • Úroková sazba: Úrokové sazby jsou významně vyšší, pokud nemovitost kupujete jako investici a neprokážete, že v ní máte záměr bydlet. Tomuto typu úvěru se říká americká hypotéka. Pozor si dejte na dobu fixace, banka Vám totiž po jejím uplynutí může změnit úrokovou sazbu. Přesnou úrokovou sazbu pro účely Vaší investice si můžete vypočítat na www.hypotecnibanka.cz.
  • Měsíční splátka: Tato částka se odvíjí od výše úvěru, doby splácení a úrokové sazby.
  • Poplatek za vyřízení účtu: Některé banky od Vás poplatek nebudou chtít, některé banky si účtují poplatek až ve výši 0,8 % z úvěru. Tento poplatek se platí jednou hned po sjednání úvěru.
  • První čerpání úvěru: Poplatek za čerpání Vašeho sjednaného úvěru. První čerpání je většinou možné do 12 měsíců od uzavření smlouvy a stojí kolem 1000 Kč.
  • Odhad ceny nemovitostí: Při žádosti o hypotéku bude banka požadovat odhad ceny nemovitostí od interního bankovního znalce. Ceny jsou v každé bance odlišné, ale pohybují se mezi 3000 až 4500 Kč za jedno ocenění.
  • Poplatek za vedení účtu: Každá banka má na tyto poplatky odlišné podmínky. Některé banky nabízejí vedení účtu zdarma, některé si účtují až 150 Kč za měsíc. Před uzavřením úvěru proto komunikujte s vícero bankami a podmínky si vyjednejte co nejpříznivější.-

Daňové náklady

  • Daň z nemovitosti: Každý rok musíte zaplatit daň z nemovitosti. Výše částky se odvíjí hlavně od výměry a od lokality nemovitosti. Z daňových nákladů na nemovitost je tento ten nejmenší. Přesný odhad si můžete vypočítat v online kalkulačce na www.mesec.cz.
  • Daň z příjmu: Daň z příjmu je 15% z výnosů z nájmu po odečtení 30% paušálních výdajů. Alternativa výpočtu daně z příjmů je odečíst skutečné výdaje, do kterých si můžete započíst i úrokové výdaje. Pokud je výše Vaší hypotéky blízko hranice 70% z kupní ceny a doba splácení je cca 20 let, potom je pravděpodobné, že odečtení skutečných výdajů Vás vyjde výhodněji. Prozatím je ale náš model nastavený na odečtení 30% výdajů. Pokud byste chtěli model změnit a nevíte si rady, kontaktujte nás.
  • Daň z nabytí nemovitosti: 4% z kupní ceny. Platí se hned při koupi nemovitosti.

Většina výdajů se napříč investicemi do různých nemovitostí neliší, proto se při zanedbatelné chybovosti kalkulace zautomatizovat. V Excelové šabloně, kterou jsme si pro Vás připravili, proto stačí zadat 8 vstupů, díky kterým zjistíte reálnou návratnost Vaší investice. Tyto parametry jsou:

  1. Výměra bytu
  2. Cena nemovitosti
  3. Počáteční rekonstrukce nemovitosti
  4. Doba splácení úvěru
  5. Podíl půjčky z ceny nemovitosti
  6. Úroková sazba
  7. Daň z nemovitosti
  8. Měsíční nájem

ZDROJ: flatzone.cz

 

Proč prodat vaši nemovitost ve spolupráci se mnou

  • zařídím vše potřebné pro hladký průběh celé transakce
  • prodej je řízen tak, aby byla nemovitost prodána za nejvyšší možnou, avšak reálnou cenu
  • dbám s maximální péčí také na bezpečnost obchodu
  • mám přístup k databázi prověřených poptávek z řad bonitních klientů
  • inzerce na nejnavštěvovanějších realitních serverech
  • propagace na sociálních sítích a v dalších online kanálech
  • celorepublikové pokrytí
  • pomůžu vám také s vyhledáním nového bydlení na míru

Co je obsaženo v balíčku mých služeb

  • prověření právního stavu nemovitosti
  • informace ohledně daňových povinností při prodeji nemovitosti
  • provedení posouzení tržní ceny vaší nemovitosti
  • doporučení opatření ke zvýšení prodejnosti vaší nemovitosti (příprava na prodej)
  • stanovení strategie prodeje
  • sestavení profesionální prezentace nemovitosti
  • efektivní inzerce a cílená nabídka našim klientům
  • vyjednání obchodních podmínek prodeje a nastavení bezpečného obchodu
  • komplexní právní servis včetně úschovy kupní ceny
  • dohled nad řízením u příslušného katastrálního úřadu
  • vypracování protokolu o předání nemovitosti
  • asistence při předání nemovitosti a převodu dodávky el. energie a plynu
  • zkrátka vše, co je s prodejem spojeno

V případě potřeby vám zajistím za výhodných podmínek

  • financování nákupu nového bydlení
  • oddlužení nemovitosti
  • průkaz energetické náročnosti budovy
  • znalecký posudek o ceně nemovitosti
  • rekonstrukci či služby vlastního interiérového designéra
  • projekt ke stavebnímu povolení
  • vyřízení stavebního povolení
  • vyklizení nemovitosti
  • stěhování

 

Pokud je vaším cílem, hladký a bezstarostný průběh prodeje vaší nemovitosti, jsem pro vás tím správným partnerem.

Markéta

 

Proč koupit nemovitost ve spolupráci se mnou

  • pomohu vám najít ideální nemovitost právě pro vás – moc dobře si uvědomuji, že kupujete více než jen hromadu cihel a metry čtvereční. Aby se vám v novém domově dobře žilo, je potřeba respektovat vaše specifické potřeby a požadavky, které mnohdy přesahují materiální rámec a jsou více o vašem dobrém pocitu z daného místa či nemovitosti
  • dokážu vám zajistit výhodný úvěr na vaši nemovitost
  • pomůžu s celým procesem nákupu i financování nemovitosti, zařídím vše potřebné pro hladký průběh celé transakce
  • obchod je řízen tak, aby byla nemovitost zobchodovaná za ideální cenu pro všechny strany, mým osobním cílem je spokojenost všech zúčastněných, dobrý pocit v průběhu i po dokončení naší spolupráce
  • mám přístup k mnoha zdrojům nabídek nemovitostí, některé z nich jsou veřejně nedostupné
  • budete první, kdo se dozví o nově získané nemovitosti do naší nabídky
  • máte možnost získat podpultové nemovitosti klientů dříve, než se začne nabízet jejich nemovitost na internetu
  • stejně jako nabídky klientů, kteří o inzerci jejich nemovitosti nemají zájem
  • nebo nabídky nemovitostí od majitelů, kteří přecenili své síly při splácení v bance
  • dbám s maximální péčí také na bezpečnost obchodu
  • celorepublikové pokrytí
  • pokud současně i prodáváte, zajistím vám také s prodej vaší nemovitosti za nejvyšší aktuální reálnou tržní cenu

 

Chcete-li pomoct najít tu pravou nemovitost právě pro vás, jste právě teď na správném místě.

Markéta