Prodej bytu 2+1, 96 m2 + sklep, Brno – Žabovřesky


Nabízíme vám výjimečně prostorný byt v blízkosti centra Brna, na ulici Zborovská v Žabovřeskách. Aktuální dispozici 2+1 je možné přebudovat na velkorysé 3+kk, díky podlahové ploše bytu o výměře 96,2 m2, ke které ještě navíc náleží sklep o velikosti 10 m2.

Okolí domu nabízí výborné spojení městskou hromadnou dopravou do centra Brna, rychlý přístup na brněnské dopravní tepny, stejně jako množství místních obchodů a gastronomických zařízení. Uvnitř vnitrobloku je obyvatelům domu k dispozici menší dvorek, který lze využít třeba pro sušení prádla nebo na hraní malých dětí v bezpečném prostředí blízko domova. Vyhledávaná oddechová zóna plná zeleně Kraví hora se nachází ve vzdálenosti jednoho kilometru.

Památkově chráněný dům byl rekonstruován naposledy v roce 2008, kdy dostal novou fasádu, stoupačky a dřevěná okna. Vlastní byt byl renovován v letech 2008 – 2013, kdy byla revitalizovaná koupelna a samostatné wc, plyn včetně kotle a radiátorů a naposledy prošla rekonstrukcí kuchyně, ve které je od té doby pěkná moderní kuchyňská linka.

V obývacím pokoji a ložnici jsou parkety, v kuchyni dlažba a v předsíni je položené linoleum. Majitelé v bytě plánují zanechat vestavěné skříně v koupelně, skříně v ložnici a kuchyňskou linku.

Novému majiteli rádi zajistíme levnější energie přímo od naší společnosti (elektřina a plyn od Bidli energie a.s.), vybavení nábytkem z našeho e-shopu a v neposlední řadě zajistíme výhodné financování nákupu nemovitosti pro každého.

Informace k této nabídce najdete >ZDE<

Bidli – jednoduše doma.

 

Levnější energie s plovoucí sazbou od BIDLI

Na přelomu roku proběhla médii informační vlna na téma dalšího zdražování elektřiny v roce 2020. Jde o opožděné dopady prudkého zdražení na burze v roce 2018.

I v době drahých energií lze odebírat levnou elektřinu a plyn

Velcí dodavatelé nakupují energie pro své zákazníky dva roky dopředu, a proto řada z nich promítla plně cenu nákupů až do tohoto roku. Zajímavostí je, že se cena pro klienty zvyšuje za situace, kdy se naopak velkoobchodní ceny elektřiny a plynu na burze propadají.

Bidli energie, a.s. jako jeden z mála dodavatelů nabízí zákazníkům jak fixní ceníky s cenovou garancí 2 roky, tak i ceníky plovoucí odvislé od aktuální situace na burze.

Tento produkt je řešením zejména pro ty klienty, kteří upřednostňují nejnižší možnou cenu před fixací. Aktuálně je cenový rozdíl mezi plovoucím a klasickým ceníkem až několik desítek procent.

Zda je produkt vhodný pro konkrétního klienta je na individuálním posouzení. Pro tyto účely vybudovala naše společnost síť vlastních energetických specialistů, kteří dokáží každému navrhnout řešení na míru.

Pokud chcete také na energiích ušetřit, neváhejte mě kontaktovat.

Prodej RD 4+1 s pozemkem 350 m2, Zakřany, Brno-venkov

Za Brnem po D1 směrem na Prahu najdete Zakřany, klidnou obec s dobrým občanským vybavením. V obci mají mateřskou i základní školu do 1. stupně, lékaře, kadeřnictví, restaurace i obchod se smíšeným zbožím, který otevírá každý den. Obec podporuje rodiny a například pro rodiče s dětmi pořádá každý týden pravidelná setkávání v obecních prostorách. Zakřany umožňují také sportovní vyžití nejenom na fotbalovém hřišti a okolních cyklostezkách, ale také díky možnosti pěších procházek po zalesněném okolí. Dopravní spojení do Brna autem zabere cca 25 minut, lze také využít autobusové dopravy přímo z obce nebo vlaková spojení z nedaleké Zastávky u Brna. Obec je bokem od hlavních tahů, je zde tedy poměrně nízká dopravní frekvence bez těžké nákladní dopravy.

To vše a mnoho dalšího dělají ze Zakřan místo s podmínkami pro spokojený rodinný život. A právě zde vám nabízíme rodinný dům, který je vhodný i pro větší rodinu a do budoucna může ještě dále růst díky vhodným podmínkám pro vybudování obytného podkroví.

Dispozice domu je 4+1, zastavěná plocha 136 m2, pozemek 350 m2, jeho součástí je dvorek se záhony, technická stavení a garáž pro jedno osobní auto. Dům byl průběžně rekonstruován a renovován v období 2-5 let zpět (nová střecha, komín, plynový kotel, bojler, kuchyňská linka, elektroinstalace, plastová okna, zateplení stropu v ložnici, podřezání domu a izolace proti vlhkosti, voda částečně v plastu). Po podřezání je spodní část fasády domu oklepaná na cihlu. Dům není podsklepený a funkci sklepu plní dvě technické budovy na pozemku. Nevyužívaná půda je pochozí a je vhodná k nádstavbě. Pitná voda zajištěna obecním vodovodem + vlastní studna s užitkovou vodou na zahradě. Zahrada (dvůr) orientovaná na jih, celodenně zde svítí slunce. Venkovní prostory a jejich uspořádání vybízí k vybudování letní kuchyně s posezením. Pozemek chráněný vysokým zděným plotem a přilehlými technickými budovami poskytuje velkou míru soukromí a klid.

Vřele doporučuji, dům je k dispozici ihned.

Informace k této nabídce najdete >ZDE<

Prodej Stavební pozemek 481 m2 s projektem RD 5+kk Brno Řečkovice

Chcete bydlet na slunném místě a v pohodlném a moderním domě?

Máme pro Vás pozemek o velikosti 481 m2 s plánovanou novostavbu řadového rodinného v Brně Řečkovicích. Novostavba o dispozici 5+kk, která je vhodná pro 4 – člennou rodinu bude řešena jako dvoupodlažní objekt s částečným podsklepením a sedlovým zastřešením. Přístup na pozemek je ze dvou stran – v horní části se nachází RD, ve spodní je umístěna prostorná dvougaráž a vedle ní je vjezd z ulice.

Projekt rodinného domu je ve fázi sloučeného územního a stavebního řízení. Je počítáno s klientskými změnami, tudíž je možné dům případně upravit na přání.

Dispozice domu je řešena takto:

1.PP – chodba se schodištěm do 1.NP, 2 sklepy a technická místnost
1.NP – závětří, zádveří, koupelna s WC, pracovna, prostorný kuchyňský kout spojený s jídelnou a obývacím pokojem o velikosti 60,9 m2 se vstupem na terasu o velikosti 29,93 m2 (potažmo na zahradu) přízemí a interiérové schodiště do 2NP.

2.NP – chodba se schodištěm, 2 pokoje o velikosti 16,36 m2 a 14,20 m2, ložnice se šatnou o velikosti 14,4 m2, samostatné WC, koupelna a vstup do podstřešního prostoru pomocí sklápěcích schodů umístěných v podhledu chodby.

Z ložnice a pokoje je možné jít na prostornou terasu o velikosti 23,1 m2. Užitná plocha domu je 218,91 m2. Uvedená cena je za pozemek bez nákladů za zprostředkování a daně z nabytí.

Pro aktuální cenu a více informací kontaktujte naši společnost >ZDE<

Zajistíme Vám výhodné financování, popřípadě rádi pomůžeme s prodejem Vaší stávající nemovitosti. Doporučujeme prohlídku.

Bidli – Jednoduše doma.

Prodej RD 5+kk o velikosti 218 m2 s pozemkem 481 m2 Brno Řečkovice

Chcete bydlet na slunném místě a v pohodlném a moderním domě?

Máme pro Vás plánovanou novostavbu řadového rodinného v Brně Řečkovicích.

Novostavba o dispozici 5+kk, která je vhodná pro 4 – člennou rodinu bude řešena jako dvoupodlažní objekt s částečným podsklepením a sedlovým zastřešením na slunném pozemku o velikosti 481 m2. Přístup na pozemek je ze dvou stran – v horní části se nachází RD, ve spodní je umístěna prostorná dvougaráž a vedle ní je vjezd z ulice.

Projekt rodinného domu je ve fázi sloučeného územního a stavebního řízení. Je počítáno s klientskými změnami, tudíž je možné dům případně upravit na přání.

Dispozice domu je řešena takto:

1.PP – chodba se schodištěm do 1.NP, 2 sklepy a technická místnost
1.NP – závětří, zádveří, koupelna s WC, pracovna, prostorný kuchyňský kout spojený s jídelnou a obývacím pokojem o velikosti 60,9 m2 se vstupem na terasu o velikosti 29,93 m2 (potažmo na zahradu) přízemí a interiérové schodiště do 2NP.

2.NP – chodba se schodištěm, 2 pokoje o velikosti 16,36 m2 a 14,20 m2, ložnice se šatnou o velikosti 14,4 m2, samostatné WC, koupelna a vstup do podstřešního prostoru pomocí sklápěcích schodů umístěných v podhledu chodby.

Z ložnice a pokoje je možné jít na prostornou terasu o velikosti 23,1 m2. Užitná plocha domu je 218,91 m2.

Uvedená cena (viz odkaz na oficiální web Bidli) je včetně DPH, tato cena je za pozemek a náklady za zprostředkování včetně výstavby RD na klíč.

Pro více informací kontaktujte naši společnost >ZDE<

Zajistíme Vám výhodné financování, popřípadě rádi pomůžeme s prodejem Vaší stávající nemovitosti. Doporučujeme prohlídku.

Bidli – Jednoduše doma.

Proč mají nemovitostní fondy pro kvalifikované investory výrazně větší výnosy než retailové nemovitostní fondy?

Jak už možná víte, společnost BIDLI je největší projekt na bydlení v ČR. Kromě klasických služeb jako je zprostředkování nákupu, prodeje i financování nemovitostí, dodává plyn a elektřinu, zajišťuje výstavbu domů a mimo dalšího také buduje vlastní developerské projekty. A právě tam plynou v největší míře peníze z investic klientů. Ti si mohou zvolit nemovitostní dluhopisy nebo fond kvalifikovaných investorů.

Následuje článek převzatý z portálu Finez.cz, který vysvětluje, proč mají nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů tak dobré výnosy.

V případě zájmu o tyto produkty mě neváhejte oslovit,

Markéta


Nemovitostní fondy pro chudé a pro bohaté

Nemovitostní fondy se u nás v posledních letech těší velké popularitě, jelikož nesou velmi stabilní výnosy a překonávají inflaci. Často tak nahrazují v portfoliích dluhopisové fondy, jejichž výnosový potenciál je ve většině případů dnes pod úrovní inflace.

V České republice dnes už fungují zhruba dvě desítky nemovitostních fondů. Z toho devět fondů je otevřených široké veřejnosti, označujeme je za retailové. Další fondy jsou pak určeny pouze kvalifikovaným investorům, tedy investorům s dostatečnými znalostmi a zkušenostmi a s větším kapitálem. Minimální investice u fondů pro kvalifikované investory je ze zákona jeden milion korun, někdy může být i více.

Výsledky jednotlivých nemovitostních fondů se mezi sebou někdy i výrazně liší. Je celá řada faktorů, která na to má vliv. Ze srovnání výnosů nemovitostních fondů můžeme ale vypozorovat, že obecně nemovitostní fondy pro kvalifikované investory mají výrazně vyšší výnosy než retailové nemovitostní fondy. Zatímco čisté výnosy běžných nemovitostních fondů se zpravidla pohybují kolem 3-5 % p.a., u fondů pro kvalifikované investory bývají čisté výnosy zhruba dvojnásobné a běžně se pohybují kolem 6-8 % p.a., v některých případech i více.

Proč tomu tak je? Copak investují nějak lépe? Mají zajímavější nemovitosti? Více přeceňují portfolio nemovitostí? Nebo mají nižší náklady? Nikoliv. Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory investují typově do stejných komerčních nemovitostí a mají i srovnatelné náklady na správu. Ten rozdíl ve výnosech je způsoben něčím jiným. Retailové nemovitostní fondy mají dvě zásadní omezení, která je oproti fondům pro kvalifikované investory brzdí ve výnosech.

Povinná likvidita fondu

Prvním omezením je požadavek na likviditu fondu. Běžné nemovitostní fondy musí držet minimálně 20 % vlastního kapitálu likvidní v bance. Jedná se o povinné minimum, takže v praxi tvoří likvidní složka retailových nemovitostních fondů zpravidla kolem 25 %. Jinými slovy, pouze ¾ majetku fondu jsou reálně investovány do nemovitostí a vydělávají – generují nájem. Fondy pro kvalifikované investory toto omezení nemají, takže zpravidla drží likvidní jen drobné minimum, řádově většinou do 5 % portfolia fondu. Zbytek kapitálu je v nemovitostech a vydělává.

Dodejme, že tento požadavek na minimálně 20 % likvidních prostředků má své opodstatnění. Představte si situaci, kdy se sejde více investorů, kteří chtějí zrovna z fondu vystoupit a požádají o zpětný odkup podílových listů. Fond má povinnost podílové listy zpět vykoupit, čímž tyto podílové listy zanikají. Tak funguje princip podílových fondů. Retailové fondy mají být z pohledu investorů likvidní, proto musí odkup zrealizovat v poměrně krátké době, zpravidla do jednoho měsíce.

Co když ale fond zrovna nebude mít dostatek hotovosti? Pak by musel rychle prodávat nějakou nemovitost z majetku fondu. Jelikož by na prodej spěchal, cena by mohla být velmi nevýhodná. A tím by pak vlastně byli poškozeni všichni ostatní investoři ve fondu. V případě nějaké realitní krize by se pak snadno mohla strhnout řetězová reakce výprodejů. Ve finále by při stresovém scénáři ceny nemovitostní klesly třeba o 20-30 %, ale fond by klidně mohl být díky nuceným výprodejům ve ztrátě i 60-80 %. Aby k takovému scénáři nedošlo, byl pro nemovitostní fondy zaveden povinný limit minimálně 20 % kapitálu držet likvidní.

Fondů kvalifikovaných investorů se ale toto omezení netýká. Potenciální problém s likviditou řeší jinak, mají výrazně delší čas na vypořádání odkupů, zpravidla až půl roku. Takže mají dostatek času likviditu zajistit, v krajním případě prodejem nemovitosti, i když v praxi se spíše dohodnou s bankou na navýšení úvěru, než by z portfolia něco prodávali.

Úvěrové zatížení nemovitostí

Tím se dostáváme k druhému omezení retailových nemovitostních fondů, a tím je maximální úvěrové zatížení (LTV) na úrovni 50 % hodnoty nemovitostí. Tak jako si běžně bereme hypotéku na pořízení bytu, může si i nemovitostní fond půjčovat peníze. Proč to dělá? Protože když si může vzít úvěr s úrokem 2,5 % na pořízení nemovitosti, která nese ročně na nájmu 5 %, tak se mu to vyplatí. Tímto způsobem zvyšuje výnosy vlastního kapitálu.

Ale běžné nemovitostní fondy si mohou půjčovat jen do 50 % hodnoty nemovitostí ve fondu. Naproti tomu fondy kvalifikovaných investorů v tomto směru nikdo neomezuje. Zpravidla se tak jejich úvěrové zatížení pohybuje kolem 60-70 %. Díky tomu dosahují výrazně vyšších výnosů než retailové fondy. Laicky by člověk řekl, že 40 nebo 60 procent LTV není až tak velký rozdíl. Ano, je to jen 20 procentních bodů. Ale ve finále to udělá 2-3 procentní body ročně rozdíl ve výnosech fondu.

Ukažme si to názorně v číslech. Vezmeme si dva modelové nemovitostní fondy, jeden retailový a jeden pro kvalifikované investory (FKI). Řekněme, že do obou dvou investoři investovali celkem jednu miliardu korun (to je vlastní kapitál fondu). Řekněme, že oba dva fondy investují do srovnatelných nemovitostí se srovnatelnou rentabilitou nájemného, budeme konkrétně počítat s výnosem z nájmu na úrovni 5,5 % ročně, což tak zhruba odpovídá průměru trhu. A řekněme, že si oba dva fondy mohou brát úvěr z banky za stejných podmínek, a to s úrokem 2,5 % ročně.

Naše dva modelové fondy tedy mají stejné podmínky, až na dva parametry, ve kterých se liší. Retailový fond drží 25 % kapitálu v hotovosti v bance, zatímco fond pro kvalifikované investory jen 5 %. A retailový fond bude mít úvěrové zatížení 40 %, zatímco fond pro kvalifikované investory 60 %. Jak se budou lišit jejich výnosy?

Jak výše LTV a likvidní hotovosti ovlivní výnosy nemovitostních fondů?

Nemovitostní fond – retailový Nemovitostní fond – FKI
Výnos z nájmu 5,50 % 5,50 %
Úrok z úvěru 2,50 % 2,50 %
Vlastní kapitál 1 000 000 000 Kč 1 000 000 000 Kč
z toho v hotovosti 250 000 000 Kč 50 000 000 Kč
LTV 40 % 60 %
Cizí kapitál 500 000 000 Kč 1 425 000 000 Kč
Nemovitosti (aktiva) 1 250 000 000 Kč 2 375 000 000 Kč
Roční nájem 68 750 000 Kč 130 625 000 Kč
Roční úrok 12 500 000 Kč 35 625 000 Kč
Roční výnos 56 250 000 Kč 95 000 000 Kč
Roční výnos v % 5,63 % 9,50 %

Zdroj: vlastní výpočty autora

U retailového fondu zůstane 250 milionů korun ležet v bance. Za zbylých 750 milionů nakoupí nemovitosti. K tomu si může ještě dalších 500 milionů půjčit. Fakticky tedy nakoupí nemovitosti v hodnotě 1,25 miliardy (z toho 500 mil. cizího kapitálu dělá oněch 40 % LTV). Tyto nemovitosti vynesou ročně na nájmu 68,75 mil. (5,5 % z 1,25 mld.) Na úrocích fond za rok zaplatí 12,5 mil. (2,5 % z 500 mil.) Hrubý výnos fondu tedy vychází 56,25 mil. korun, neboli 5,6 % z vlastního kapitálu fondu.

U fondu pro kvalifikované investory zůstane ležet v bance jen 50 milionů korun a za zbylých 950 milionů může fond pořídit nemovitosti. K tomu si půjčí další 1,425 mld. Celkem tedy pořídí nemovitosti v hodnotě 2,375 miliard (z toho 1,425 mld. cizího kapitálu dělá 60 % LTV). Oproti retailovému fondu tady vidíme výrazný rozdíl, vlastní kapitál je stejný, ale aktiva fondu pro kvalifikované investory jsou skoro dvojnásobná. Nemovitosti mu ročně vynesou na nájmu 130 milionů, na úrocích zaplatí 35 milionů, hrubý výnos fondu tedy vychází 95 milionů korun, čili 9,5 % z vlastního kapitálu fondu.

Pak samozřejmě do hry vstoupí ještě náklady fondu, takže čisté výnosy obou fondů budou nižší. To potvrzují i historické výsledkyU retailových nemovitostních fondů se zpravidla čisté výnosy pohybují kolem 3-5 % p.a. U nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se standardně čisté výnosy pohybují kolem 6-8 % p.a.

Každý fond je trochu jiný

Samozřejmě pak záleží i na spoustě dalších faktorů. Do jakých typů nemovitostí a v jaké lokalitě fond investuje, podle toho se liší i rentabilita nájmu. My jsme v příkladu výše počítali s průměrnou rentabilitou 5,5 % ročně. U některých fondů je ale nižší a u jiných zase vyšší. Kromě pravidelných příjmů z pronájmu nemovitostí má na celkové výsledky každého nemovitostního fondu výrazný vliv také ocenění hodnoty nemovitostí. Jednoduše řečeno, některé fondy vykazují historicky vyšší výnosy, protože více přeceňovaly hodnotu nemovitostí nahoru.

I zmíněný faktor úvěrového zatížení nemovitostí se mezi jednotlivými fondy značně liší. Některé fondy úvěry prakticky vůbec nevyužívají. Naopak některé FKI mají úvěrové zatížení i přes 70 %, což výrazně zvedá výnosnost vlastního kapitálu. I s likviditou to někdy není tak jednoduché, některé fondy bojují s přebytky peněz a drží v hotovosti kolikrát až polovinu majetku fondu.

Cílem tohoto článku bylo si jen vysvětlit, proč se v praxi tak výrazně liší výnosy retailových nemovitostních fondů a fondů pro kvalifikované investory, ačkoliv investují do stejných nemovitostí. Rozdíl je způsoben nižším podílem hotovosti a vyšším úvěrovým zatížením. V tomto ohledu mají fondy pro kvalifikované investory volnější ruce a díky tomu FKI dosahují výrazně vyšších výnosů.

Je to na úkor trochu většího rizika, ale nijak závratně velkého. Spíše je to na úkor likvidity. Odkupy z fondů pro kvalifikované investory bývají většinou nějakou dobu omezeny vysokými výstupními poplatky a zároveň musíte počítat s tím, že když zažádáte o odkup z fondu, může to trvat v krajních případech až půl roku, než dostanete peníze na účet. Prostě něco za něco. Investování je vždy o volbě poměru mezi výnosem, jistotou a likviditou.

Psáno pro Peníze.cz a Finmag.cz

ZDROJ: https://www.finez.cz/odborne-clanky/nemovitosti/nemovitostni-fondy-pro-chude-a-pro-bohate/

Jak investovat do nemovitostí bez rizik vlastníka

Jako průvodce v oblasti nemovitostí se setkávám s klienty, kteří hledají způsob, jak ochránit své peníze proti znehodnocení díky inflaci prostřednictvím investiční nemovitosti. Nemovitost tedy pořizují jako aktivum, které bude přinášet výnosy. Představa klientů o výnosu se běžně pohybuje okolo 3% – 4% za rok, tedy právě kousek nad inflací. Jenže pronájem nemovitostí s sebou nese nejedno riziko, které může požadovanou výnosnost investice ohrozit.

Co například může vlastníkovi pronajímané nemovitosti peníze z kapsy naopak vytáhnout?

 

👎 Neplánované výdaje na opravy
👎 Škody způsobené pojistnými událostmi, které pojišťovna neproplatí v plné výši
👎 Opotřebení způsobené nájemcem
👎 Výpadek v pronájmu – menší než plánovaná obsazenost
👎 Neplatič, který nechce opustit nemovitost dobrovolně
👎 Snížení realizovatelného nájemného v lokalitě díky neovlivnitelným okolnostem (výstavba, hlučnost, nepořádek, problematičtí sousedi, urbanistické změny…)
…pochopitelně daně a určitě i mnoho dalšího

Pokud i tak chceme investovat do perspektivní oblasti nemovitostí, můžeme odbourat rizika vlastníka na své straně a realizovat výnosy čistě jako investor.

 Společnost Bidli, se kterou spolupracuji v oblasti nemovitostí, nabízí několik investičních nástrojů, které umožňují vyšší GARANTOVANÝ výnos, než běžně požadují klienti od svých investičních nemovitostí. Peníze, které investor vloží tímto způsobem do nemovitostí, putují například do developerských projektů Bidli, jako je tento v Rodově: https://www.bidlivrodove.eu/

 

 

 

Zdá se vám to také jako zajímavá a bezpečná alternativa pro ty, kdo chtějí investovat do nemovitostí? Pokud ano a chcete vědět více, neváhejte mě kontaktovat.

Markéta

Jak si spočítat návratnost investice do nemovitosti

PŘEVZATÝ ČLÁNEK: flatzone.cz

Investice do nemovitostí jsou oproti jiným druhům aktivům považovány za unikátní, protože generují dva druhy zhodnocení. Na jednu stranu generují tržby z pronájmu, na druhou stranu se v čase zhodnocují (od začátku roku 2015 konce 2018 např. stoupla hodnota nových bytů v Praze o více jak 80 %).

Způsobů investic do nemovitostí existuje spoustu, např.:

    • Koupě nemovitostí pro účely krátkodobých pronájmů
    • Mezaninové financování spojené s crowdfundingem
    • Obchod s akciemi fondů investujících do nemovitostí (REIT)
    • Buy to Sell – Levná koupě nemovitosti, rekonstrukce a další prodej

… a mnoho dalších.

V tomto článku se budeme soustředit na tu nejčastější investici do realit – Koupě nemovitosti pro účely dlouhodobých pronájmů. Pokud se chcete dozvědět, jak vypočítat čistou návratnost nemovitosti a jak využít úvěr ke zvýšení návratnosti, čtěte dál.

Yield

Určitě jste se někdy potkali s počítáním yieldu. V kontextu nemovitostí je tato kalkulace extrémně jednoduchá. Vezmeme celý obnos ročního nájmu bez odečtení nákladů a vydělíme ho kupní cenou nemovitosti.

Příklad:

  1. Přes Flat Zone vyhledávač najdu na Praze 5 1+kk za 3 mil. Kč s výměrou 26 m2
  2. Přes Sreality si v sekci „Pronájem“ vyfiltruji stejné parametry ve stejné lokalitě a najdu pronájem hodně podobného bytu v novém developerském projektu za 11 250 Kč.
  3. Yield = ((11 250 Kč x 12) / 3 000 000 Kč) x 100 = 4,5%

Skrze tento jednoduchý výpočet jsme došli k závěru, že yield zmíněné nemovitosti na Praze 5 je 4,5 % a že se nám investice vrátí za cca 22 let (1/4,5 %). I když je pravda, že je kalkulace jednoduchá a umožňuje tak rychlé porovnání mezi vícero nemovitostmi, yield má jeden zásadní problém. Nepočítá vůbec s náklady. Pokud při kalkulaci návratnosti budete spoléhat pouze na yield, mohlo by Vás za 22 let překvapit, že investice vlastně vůbec není splacená, a ještě dlouho nebude.

ROI (return on investment) / Reálná návratnost investice

Pokud chceme vypočítat reálnou návratnost investice, musíme počítat i s náklady. Abychom nemuseli střílet od boku náhodná procenta, musíme identifikovat všechny náklady spojené s naším typem investice a odečíst je od našeho plánovaného hrubého výnosu. Tomuto rozdílu říkáme čistý provozní výnos. Tuto částku dále nevydělíme kupní cenou nemovitosti, ale výší investice. Kupní cena nemovitosti a výše investice se může lišit, investici totiž ovlivňují počáteční náklady jako rekonstrukce, daň z nabytí nemovitosti nebo např. podmínky úvěru.

Čistý provozní výnos vydělíme investicí, vynásobíme 100 a vyjde nám návratnost nemovitosti, neboli ROI („return on investment“).

Příklad:

Vypočítáme-li stejný příklad nemovitosti přes vzoreček ROI, výsledná návratnost se bude o hodně lišit:

  • Roční tržby celkem: 135 000 Kč (11 250 Kč x 12)
  • Roční náklady celkem: 41 480 Kč
  • Čistý provozní výnos: 93 520 Kč
  • Investice: 3 112 250 Kč
  • [Symbol] ROI = 93 520 Kč / 3 112 250 Kč = 3 %

Z kalkulace ROI tudíž vyplívá, že investici nebudeme splácet pouze 22 let, ale dokonce 33 let (1/3%), což je o polovinu déle, než jsme předpovídali s yieldem.

Jaké všechny náklady Vás čekají?

V této sekci se dozvíte, jaké všechny náklady jsou spojené s koupí a dlouhodobým pronájmem nemovitosti v České republice. Pro přehlednost jsme je shrnuli do bodů ve čtyřech kategoriích. Výše jednotlivých částek samozřejmě záleží na specifické nemovitosti a na Vašich okolnostech, ale ke každému bodu dáváme obvyklou očekávanou sumu, aby kalkulace pro Vás byla co nejjednodušší.

Pokud si ještě nejste čímkoliv jistí, čtěte dále!

Náklady spojené s koupí nemovitosti

Mimo kupní ceny nemovitosti Vás čekají další poplatky, které jsou spojené s pořízením nemovitosti:

  • Právník: Služby obsahují přípravu smluvní dokumentace, zprostředkování úchovy peněz, právní stav nemovitosti. Cena se obecně pohybuje mezi 6 000 Kč a 12 000 Kč. Doporučujeme si objednat služby od kvalitního právníka, na smluvní dokumentaci se málokdy vyplatí šetřit.
  • Poplatek na KN: Katastr nemovitostí si účtuje 100 Kč za jednu stránku A4. Při změně vlastnického práva se tím pádem bude cena odvíjet od délky dokumentu. Pro snadnou kalkulaci počítejte s celkovým nákladem 1000 Kč.

Provozní náklady

S vlastnictvím nemovitosti je spojená spousta pravidelných nákladů, které budete muset jako vlastník hradit.

  • Plyn, elektřina, vodné a stočné: Záleží na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Obvykle poplatky za vodné, stočné, plyn a energii platí nájemce nad rámec nájemného. Pokud budete s nájemcem domluveni jinak, porovnejte si různé dodavatele plynu a energie na www.usetreno.cz.
  • Fond oprav: Měsíční poplatek, který budete muset platit společenství vlastníků. Ze společného fondu se pak platí rekonstrukce společných prostor, úklid, televizní anténa, správa domu, práce výboru SVJ atd. Výše poplatku se odvíjí od výměry Vašeho bytu a může se pohybovat mezi 10 až 45 Kč za m2. V naší kalkulaci počítáme s 30 Kč na m2. U bytu z našeho příkladu bychom tedy museli platit 780 Kč měsíčně.
  • Pojištění nemovitosti a domácnosti: Při výběru pojištění máte na výběr, jestli si pojistit vybavení nemovitosti (obklady v koupelně, radiátory, dveřní zárubně, obvodové zdivo atd) nebo domácnost (nábytek, spotřebiče a elektronická zařízení, koberce, světla nebo věci osobní potřeby). Pojistné se pohybuje kolem 0,4% ročně z ceny nemovitosti a je rozdělené na měsíční platby. Pokud chcete znát přesnou výši pojištění, vypočítejte si ji na www.penize.cz.
  • Počáteční rekonstrukce nemovitosti: Pokud je nemovitost ve špatném stavu a potřebuje rekonstrukci, počítejte s jednorázovým nákladem v desetitisících až statisících. Rekonstrukce může znamenat opravu podlahy, oken, dveří, koupelen, spotřebičů, elektriky, topení atd. Odhad ceny si můžete vypočítat na www.panelreko.cz
  • Rezervy: Doporučené je uschovávat 2 až 5 % výnosů z nájmu do rezerv, ze kterých se dají platit např. průběžné opravy nebo obnova bytu po odstěhování nájemníka. Z našetřených rezerv plaťte pouze neočekávané náklady na nemovitost.
  • Ušlý nájem: Jednou za čas se může stát, že Vám nájemce vypoví nájemní smlouvu a Vy budete muset hledat někoho nového. Pokud se dostanete do takovéto situace, ihned začněte hledat nového nájemce buď po vlastní ose, přes inzertní portály nebo přes realitní kancelář. Zároveň můžete přechodné období využít k jakékoliv rekonstrukci, kterou zaplatíte z našetřených rezerv. V naší kalkulaci se předpokládá, že stěhování bude každé 3 roky a že se nový nájemce bude hledat půl měsíce. Přesné částky se nicméně odvíjejí od parametrů bytu, lokality nebo Vašeho vztahu k nájemci.
  • Zprostředkování nového nájemníka: Pokud se rozhodnete nového nájemce hledat přes realitní kancelář, obvykle budete muset zaplatit poplatek ve výši jednoho měsíčního nájemného jako provizi. Některé realitní kanceláře si účtují dokonce dva měsíční nájemné.-

Úvěrové náklady

Pokud najdete nemovitost, která bude mít větší ROI než úrokovou sazbu, dokážete svou investici zhodnotit ještě více než bez hypotéky. Pokud je ale ROI investice bez úvěru menší než úroková sazba americké hypotéky, návratnost se Vám zmenší ještě více.

  • Úroková sazba: Úrokové sazby jsou významně vyšší, pokud nemovitost kupujete jako investici a neprokážete, že v ní máte záměr bydlet. Tomuto typu úvěru se říká americká hypotéka. Pozor si dejte na dobu fixace, banka Vám totiž po jejím uplynutí může změnit úrokovou sazbu. Přesnou úrokovou sazbu pro účely Vaší investice si můžete vypočítat na www.hypotecnibanka.cz.
  • Měsíční splátka: Tato částka se odvíjí od výše úvěru, doby splácení a úrokové sazby.
  • Poplatek za vyřízení účtu: Některé banky od Vás poplatek nebudou chtít, některé banky si účtují poplatek až ve výši 0,8 % z úvěru. Tento poplatek se platí jednou hned po sjednání úvěru.
  • První čerpání úvěru: Poplatek za čerpání Vašeho sjednaného úvěru. První čerpání je většinou možné do 12 měsíců od uzavření smlouvy a stojí kolem 1000 Kč.
  • Odhad ceny nemovitostí: Při žádosti o hypotéku bude banka požadovat odhad ceny nemovitostí od interního bankovního znalce. Ceny jsou v každé bance odlišné, ale pohybují se mezi 3000 až 4500 Kč za jedno ocenění.
  • Poplatek za vedení účtu: Každá banka má na tyto poplatky odlišné podmínky. Některé banky nabízejí vedení účtu zdarma, některé si účtují až 150 Kč za měsíc. Před uzavřením úvěru proto komunikujte s vícero bankami a podmínky si vyjednejte co nejpříznivější.-

Daňové náklady

  • Daň z nemovitosti: Každý rok musíte zaplatit daň z nemovitosti. Výše částky se odvíjí hlavně od výměry a od lokality nemovitosti. Z daňových nákladů na nemovitost je tento ten nejmenší. Přesný odhad si můžete vypočítat v online kalkulačce na www.mesec.cz.
  • Daň z příjmu: Daň z příjmu je 15% z výnosů z nájmu po odečtení 30% paušálních výdajů. Alternativa výpočtu daně z příjmů je odečíst skutečné výdaje, do kterých si můžete započíst i úrokové výdaje. Pokud je výše Vaší hypotéky blízko hranice 70% z kupní ceny a doba splácení je cca 20 let, potom je pravděpodobné, že odečtení skutečných výdajů Vás vyjde výhodněji. Prozatím je ale náš model nastavený na odečtení 30% výdajů. Pokud byste chtěli model změnit a nevíte si rady, kontaktujte nás.
  • Daň z nabytí nemovitosti: 4% z kupní ceny. Platí se hned při koupi nemovitosti.

Většina výdajů se napříč investicemi do různých nemovitostí neliší, proto se při zanedbatelné chybovosti kalkulace zautomatizovat. V Excelové šabloně, kterou jsme si pro Vás připravili, proto stačí zadat 8 vstupů, díky kterým zjistíte reálnou návratnost Vaší investice. Tyto parametry jsou:

  1. Výměra bytu
  2. Cena nemovitosti
  3. Počáteční rekonstrukce nemovitosti
  4. Doba splácení úvěru
  5. Podíl půjčky z ceny nemovitosti
  6. Úroková sazba
  7. Daň z nemovitosti
  8. Měsíční nájem

Malý tip na závěr

Pokud hledáte vysoké ROI na dlouhodobých nájmech, hledejte nemovitosti pod cenou v menších městech. Hledáte-li novou nemovitost, do které hned po koupi pravděpodobně nebudete muset dále investovat, náš vyhledávač je na to ideální. Hodně štěstí při investování!

ZDROJ: flatzone.cz

 

Jak znásobit výnos investice do nemovitosti

 

Peníze, které nám leží na účtu nebo je utratíme, jsou mrtvé. Zvláště pokud jsme je utratili za spotřební artikl, jako je oblečení, nová televize, zábava či dovolená. Pak už pro nás nic dalšího udělat nemůžou, zkrátka pro nás tyto peníze po jejich použití umřely.

Penězům ale naopak také můžeme vdechnout život, umožnit jim se rozmnožit, pracovat pro nás – můžeme je investovat a to mnoha způsoby. Například koupit něco, co nám pomůže vydělávat další peníze. Může to být třeba auto, počítač, či telefon, které využíváme ke své práci. Podobně je tomu v případě, kdy za svoji hotovost koupíme nemovitost. I zde je dobrá pravděpodobnost, že vyděláme, pokud ji umíme prodat za vyšší cenu, nebo ji dokážeme dlouhá léta výhodně pronajímat.

Ale co když nechceme podstoupit riziko, že se nám v podnikání nebo práci nebude dařit? Že pronájmy nebudou tak výnosné, chceme v naší nemovitosti sami bydlet, její cena nestoupne nebo ji kvůli zisku nebudeme chtít prodávat? Co když nevíme, kolik a zda vůbec nám naše peníze dokážou tímto způsobem vydělat? Budeme pak takto vynaložené finance i nadále považovat za dobrou investici?

Investice do nemovitostí je rozumné řešení

Není tajemstvím, že dnes máme všichni mnoho příležitostí k zajímavým investicím s vysokou mírou zhodnocení. Jenže, čím vyšší zhodnocení požadujeme, tím vyšší riziko musíme být ochotni podstoupit. Pokud jsme konzervativní, máme i tak možnost dobře investovat do stabilního oboru nemovitostí. Na tomto zjednodušeném příkladu si ukážeme, jak lze použít své prostředky na investici do nemovitostí co nejefektivněji:

Parametry příkladu:

Pan Novák má k dispozici 3.000.000 Kč, které chce investovat do pořízení nemovitosti k vlastnímu bydlení. Je šťastný, že má peníze v hotovosti, což mu koupi velmi usnadní a nemusí se kvůli tomu zadlužit. Ve skutečnosti ale může svoje finance mimo to ještě třeba zdvojnásobit.

  • cena nemovitosti: 3.000.000 Kč
  • hypotéka 80%, 30 let: 2.400.000 Kč
  • vlastní zdroje 20%: 600.000 Kč
  • orientační měsíční splátka hypotéky s fixací na 10 let: 10.133 Kč
  • splátky hypotéky za rok: 121.596 Kč

  • garantovaná úroková sazba 7% p.a.
  • daň 15%
  • čistá úroková sazba: 5,95% p.a
  • čisté roční úroky: 142.800 Kč
  • odpovídá měsíčním příjmům: 11.900 Kč
  • po odečtení splátky hypotéky zbývá: 1.767 Kč
  • splatnost dluhopisů 5 let (nejdříve za 3 roky)
  • počítá se s opakovanou reinvesticí ve stejné výši a za stejných podmínek každých 5 let po celou dobu splácení hypotéky a s neměnnými podmínkami také na straně hypotéčního úvěru

 

Koupě za hotové

Hypotéka
+ investice do dluhopisů

Žádné zadlužení Dluh u banky
Vlastnictví nemovitosti Zástava nemovitosti u banky
Možnost okamžitého prodeje bez dalších nákladů Možnost prodeje bez nákladů k datu fixace hypotéky nebo s náklady na vypořádání úvěru mimo fixaci max. 50.000 Kč nebo bez sankce během 4 let (VÍCE ZDE)
Neplatí se žádné splátky Splátky hypotéky se platí první rok z vlastních prostředků, z výnosů dluhopisů se zaplatí vždy zpětně (roční výplata zhodnocení)

Na konci buďto

 

vlastnictví nemovitosti nebo hotovost z jejího prodeje

Na konci souběžně

 

vlastnictví nemovitosti nebo hotovost z jejího prodeje

a současně zůstává investiční vklad

Finanční vyjádření hodnoty na konci:

 

3.000.000 Kč v nemovitosti nebo penězích (bez nárůstu hodnoty)

Finanční vyjádření hodnoty na konci:

 

3.000.000 Kč v nemovitosti nebo penězích (bez nárůstu hodnoty)

2.400.000 Kč vrácený investiční vklad

600.000 Kč cca přebytek výnosů z dluhopisů po úhradě splátek hypotéky

6.000.000 Kč celkem

 

Tento příklad není exaktní ekonomickou modelací. Má za cíl zjednodušeně ukázat, že se vyplatí své peníze oživit investováním, namísto jejich utracení, byť za nemovitost s potenciálním ziskem. Pokud by pan Novák z našeho příkladu dokázal platit splátky hypotéky po dobu 5 let z jiných zdrojů, mohl by své volné prostředky vložit do Fondu kvalifikovaných investorů a jeho celkové zhodnocení by bylo ještě o poznání vyšší.

 

Pokud také chcete vdechnout svým financím život, neváhejte mě kontaktovat.

Markéta